ROI a Dubai: un caso reale (ROE 147,6% in 22 mesi)

Il caso Peninsula 5: i numeri reali

Peninsula 5 e' un'operazione off-plan a Business Bay (Dubai), developer Select Group, acquistata e poi rivenduta a exit completata. Questi sono i numeri della pagina track-record di EasyROI:

Fonte: easyroi.com/track-record (operazione completata).

ROI vs ROE: perche' i numeri sono diversi

E' la distinzione che separa chi legge un rendimento da chi lo capisce, ed e' la prima cosa che chiediamo di non confondere.

• ROI (Return on Investment) lo calcoliamo sul valore complessivo dell'immobile. Profitto netto (87.600 €) sul prezzo d'acquisto (197.400 €): circa 44% in 22 mesi.
• ROE (Return on Equity) lo calcoliamo sul capitale effettivamente versato dall'investitore. Profitto netto (87.600 €) sul capitale versato (59.330 €): 147,6% in 22 mesi.

Il ROE e' piu' alto del ROI per una ragione precisa e verificabile: il piano di pagamento dilazionato.

Il motore: il piano di pagamento 30/70

A Dubai gran parte delle operazioni off-plan prevede un piano di pagamento scaglionato: nel caso 30/70, il 30% del prezzo si versa durante la costruzione e il 70% alla consegna. Se l'unita' viene rivenduta (assegnata a un nuovo acquirente) prima della consegna, l'investitore ha effettivamente impegnato solo la quota versata — qui circa 254.000 AED (59.330 €) — non l'intero prezzo.

Il risultato: il profitto si misura su un capitale impegnato molto piu' basso del valore dell'immobile, e il rendimento sul capitale (ROE) si amplifica. E' leva, in senso buono quando l'operazione va come previsto.

Ma la leva non e' gratis. Lo stesso meccanismo che amplifica i guadagni amplifica le perdite: se il mercato gira o l'exit non si chiude prima della consegna, l'investitore puo' doversi far carico del 70% residuo o subire una perdita proporzionalmente piu' grande sul capitale versato. Per questo la selezione dell'operazione, i tempi e la solidita' del developer contano piu' del rendimento "da brochure".

Come partecipa un investitore (in breve)

Nelle operazioni distribuite, EasyROI struttura la partecipazione tramite un'Associazione in Partecipazione (AIP) ex art. 2549 c.c.: l'investitore e' associato, easyroi associante, con contratto registrato ed escrow dedicato. La distribuzione segue un waterfall: prima il rimborso integrale del capitale all'investitore, poi lo split degli utili 80% investitore / 20% easyroi. Ticket minimo 25.000 € (o da 100 € in formato token sulla piattaforma EROI). E il gruppo investe per primo un minimo del 20% del capitale — skin in the game.

I rischi che non spariscono

Un caso positivo e chiuso non cancella i rischi di questa classe di operazioni. Quelli che dichiariamo prima della firma:

• Rischio operativo: ritardi di cantiere, contenziosi con fornitori, problemi tecnico-costruttivi.
• Rischio di mercato: andamento dei prezzi e domanda effettiva al momento dell'exit. Un risultato passato non si ripete per definizione.
• Rischio normativo e valutario: cambiamenti regolatori e fluttuazioni di cambio AED/EUR.
• Rischio della leva: il piano dilazionato amplifica anche le perdite, come visto sopra.

La mitigazione e' il metodo: due diligence tecnica, legale e finanziaria, scenari conservativi oltre che realistici, e capitale del gruppo nella stessa operazione.

In sintesi

Peninsula 5 mostra cosa puo' produrre un'operazione Capital Gain a Dubai ben selezionata e ben eseguita: un ROE del 147,6% sul capitale versato, pari a circa il 44% di ROI sul valore dell'immobile, in 22 mesi. La differenza tra i due numeri e' l'effetto del piano 30/70, non un artificio. Ma e' un caso reale e chiuso, non una promessa: la leva amplifica i guadagni e i rischi, e ogni operazione fa storia a se'.

Se vuoi capire come valutiamo e strutturiamo un'operazione a Dubai, parla con un advisor — oppure scopri le operazioni attive.

FAQ

Quanto ha reso davvero un'operazione a Dubai con EasyROI? Sull'operazione chiusa Peninsula 5 (Business Bay), il profitto netto e' stato di circa 87.600 € su un capitale versato di circa 59.330 €, in 22 mesi: un ROE del 147,6% (80,5% annualizzato). Sul valore complessivo dell'immobile equivale a un ROI di circa il 44%. E' un caso reale, non una proiezione.

Qual e' la differenza tra ROI e ROE? Il ROI si calcola sul valore complessivo dell'immobile; il ROE sul capitale effettivamente versato dall'investitore. Su Peninsula 5: ROI ~44%, ROE 147,6%. La differenza nasce dal piano di pagamento dilazionato, che riduce il capitale impegnato rispetto al valore dell'immobile.

Perche' il ROE e' piu' alto del ROI? Per via del piano di pagamento 30/70 tipico dell'off-plan a Dubai: l'investitore versa solo una parte del prezzo prima dell'exit. Il profitto, misurato su un capitale impegnato piu' basso, da' un rendimento sul capitale piu' alto. E' leva: amplifica sia i guadagni sia i rischi.

Questi rendimenti sono garantiti? No. I dati si riferiscono a un'operazione completata e non costituiscono garanzia di risultati futuri. Ogni investimento immobiliare comporta rischi, inclusa la possibile perdita parziale o totale del capitale. Ogni operazione va valutata per se' in due diligence.

Come partecipa un investitore a un'operazione del genere? Tramite un'Associazione in Partecipazione (AIP) con contratto registrato ed escrow dedicato, oppure in formato token da 100 €. La distribuzione prevede prima il rimborso integrale del capitale, poi lo split utili 80/20. Il gruppo investe per primo almeno il 20% del capitale.

Documento a finalita' esclusivamente informativa. Non costituisce sollecitazione al pubblico risparmio ai sensi del D.Lgs. 58/1998 (TUF) ne' offerta al pubblico di strumenti finanziari, ne' consulenza finanziaria. I dati di rendimento si riferiscono a un'operazione completata e non costituiscono garanzia di risultati futuri. Ogni investimento immobiliare comporta rischi, inclusa la possibile perdita parziale o totale del capitale.