I rendimenti per citta' nel 2026
Secondo le rilevazioni dell'Ufficio Studi Tecnocasa (primo semestre 2025), per un bilocale tipo nelle grandi citta' il rendimento annuo lordo medio e' intorno al 5,8%. La classifica per rendimento lordo:
| Citta' | Rendimento lordo medio |
|---|---|
| Genova | ~7,5% |
| Verona | ~6,6% |
| Bari | ~6,5% |
| Napoli | ~5,4% |
| Torino / Bologna | ~5,3% |
| Roma | ~5,2% |
| Firenze | ~4,6% |
| Milano | ~4,5% |
Fonte: Tecnocasa, primo semestre 2025.
Lo schema e' chiaro: i rendimenti piu' alti sono dove i prezzi d'ingresso sono piu' bassi e la domanda locativa resta solida (Genova, Sud, citta' universitarie); i piu' bassi dove gli immobili costano di piu' (Milano, Firenze), ma dove la tenuta del valore e' storicamente migliore.
Il lordo non e' il netto: l'avvertenza che conta
Come per ogni mercato, il numero che decide e' il netto. Una volta considerate tasse, IMU e costi di gestione, il rendimento netto scende spesso di oltre un terzo rispetto al lordo. A Milano, per esempio, un lordo medio intorno al 4,8% diventa circa il 3,1% netto; nelle zone centrali di pregio si fatica a superare il 2,2% netto, mentre i quartieri periferici possono avvicinarsi al 4% netto. E' il classico rovescio della medaglia: dove il rendimento e' piu' alto, spesso la tenuta del valore e' piu' incerta, e viceversa.
Per confronto, un BTP a 8 anni rende circa il 2,5% netto: il mattone offre ancora un premio di rendimento, ma a fronte di maggiori rischi, costi di gestione e minore liquidita'.
Rendimento o rivalutazione: due strategie diverse
La scelta della citta' dipende da cosa cerchi.
Se punti al cash flow (rendita corrente alta), guarda alle citta' ad alto lordo e prezzi contenuti: Genova, Palermo, Bari, Napoli, e i quartieri periferici ben serviti delle grandi citta'. Qui il rendimento e' piu' alto, ma servono gestione attenta e selezione della zona per evitare morosita' e sfitto.
Se punti alla rivalutazione (crescita del valore nel tempo), guarda alle piazze consolidate. Dal 1998 a oggi, la rivalutazione dei prezzi nelle grandi citta' e' guidata da Milano (oltre +135%), seguita da Napoli e Firenze (intorno a +77-87%). Milano e Roma restano i mercati piu' resilienti alle oscillazioni, con la crescita 2026 concentrata su immobili centrali, riqualificati o di pregio.
L'equilibrio lo offrono le citta' universitarie e in sviluppo come Bologna e Torino: rendimenti intermedi, domanda costante da studenti e giovani professionisti, e prospettive di apprezzamento legate a rigenerazione urbana e infrastrutture.
Cosa premia il mercato nel 2026
Un filo conduttore attraversa tutte le previsioni 2026: la qualita' dell'immobile. Gli immobili nuovi o riqualificati, con buona classe energetica, registrano performance superiori alla media; le zone periferiche e gli immobili datati crescono piu' lentamente. La domanda e' sempre piu' selettiva e privilegia abitazioni gia' efficienti e ben posizionate. Per un investitore, questo significa che l'efficienza energetica e la posizione non sono dettagli, ma leve di rendimento e di rivendibilita'.
Sul fronte locazioni, il 2025-2026 mostra uno squilibrio tra domanda crescente e offerta limitata, con canoni in aumento soprattutto su monolocali e bilocali nelle citta' universitarie e turistiche. E' il contesto che alimenta l'interesse degli investitori buy-to-rent.
Quale strategia, quale articolo
A seconda dell'obiettivo, cambia anche lo strumento fiscale e operativo. Per orientarti nel cluster:
- Reddito da affitto breve (rendita turistica, ma regolata): vedi la nostra guida su investire in affitti brevi in Italia, con cedolare 2026 e CIN.
- Valorizzazione e rivendita rapida: vedi flipping immobiliare in Italia, con margini e rischi.
- Fiscalita' della rivendita: vedi capital gain immobiliare, per capire quando e quanto si paga sulla plusvalenza.
In sintesi
Dove comprare per investire in Italia nel 2026 dipende dalla strategia: alto cash flow nelle citta' a prezzi contenuti (Genova, Sud), rivalutazione nelle piazze consolidate (Milano, Roma), equilibrio nelle citta' universitarie (Bologna, Torino). Ma il rendimento di citta' e' solo il titolo: contano la micro-zona, la qualita' ed efficienza dell'immobile, e il netto reale dopo tasse e gestione. La domanda giusta non e' "qual e' la citta' migliore?", ma "quale immobile, in quale zona, per quale strategia, regge il netto?".
Se vuoi capire dove e come investire in base al tuo obiettivo, parla con un advisor — oppure scopri le operazioni attive.
FAQ
Dove conviene comprare casa per investire in Italia nel 2026? Per il rendimento da affitto piu' alto: Genova (~7,5% lordo), Verona, Bari e il Sud. Per la tenuta del valore nel tempo: Milano e Roma. Per un equilibrio tra rendita e rivalutazione: citta' universitarie come Bologna e Torino. La scelta dipende dalla tua strategia.
Qual e' il rendimento medio di un immobile in affitto in Italia? Per un bilocale tipo nelle grandi citta', il lordo medio e' intorno al 5,8%, con punte oltre il 7% (Genova) e minimi intorno al 4,5% (Milano). Il netto, dopo tasse, IMU e gestione, scende spesso di oltre un terzo rispetto al lordo.
Conviene di piu' una citta' ad alto rendimento o una a forte rivalutazione? Dipende dall'obiettivo. Le citta' ad alto rendimento (Genova, Sud) danno piu' cash flow ma spesso minore tenuta del valore; le piazze consolidate (Milano, Roma) rendono meno ma proteggono meglio il capitale nel tempo. Le citta' universitarie offrono un compromesso.
Il rendimento da affitto e' piu' alto al Sud o al Nord? I rendimenti lordi piu' alti si trovano in citta' a prezzi d'ingresso contenuti, sia al Nord (Genova, Verona) sia al Sud (Bari, Napoli, Palermo). Milano e Firenze, al Nord, rendono meno in percentuale per via dei prezzi elevati, ma offrono migliore rivalutazione.
Cosa premia il mercato immobiliare italiano nel 2026? La qualita' e l'efficienza energetica dell'immobile. Le abitazioni nuove o riqualificate e ben posizionate registrano performance superiori, mentre gli immobili datati e periferici crescono piu' lentamente. Per un investitore, efficienza e posizione sono leve di rendimento e rivendibilita'.
Contenuto a scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza finanziaria, fiscale o legale, ne' sollecitazione all'investimento. I rendimenti indicati sono medie di mercato e non garantiscono risultati su singoli immobili. Verifica sempre la tua posizione con un professionista abilitato.
