Il punto di partenza: il freehold non è un'opzione per lo straniero
La regola di base esiste dal 1960 e non è cambiata. La Legge Agraria indonesiana (UUPA n. 5/1960) riserva la piena proprietà della terra (Hak Milik) ai soli cittadini indonesiani. Uno straniero, come persona fisica, non può intestarsi terra in freehold a Bali. Punto.
Questo non significa che lo straniero sia tagliato fuori dal mercato: significa che vi accede attraverso strutture diverse, ciascuna adatta a un profilo diverso. Vediamole.
Le tre vie legali per lo straniero
1. Leasehold (Hak Sewa) — la via più comune
È un contratto di locazione di lungo periodo sul terreno e/o sull'immobile. Quello che acquisti è un diritto contrattuale registrato a usare la proprietà per un periodo fisso, non un titolo di terra. Caratteristiche:
- Durata: tipicamente 25-30 anni iniziali, con opzioni di estensione (spesso 25+25 o 30+20), per un periodo effettivo che può arrivare a ~50 anni o oltre, negoziato e scritto nell'atto notarile alla firma.
- Costo d'ingresso: circa il 30-50% in meno rispetto a un equivalente in freehold.
- Nessun requisito di residenza, nessuna soglia minima di prezzo.
- Profilo ideale: chi cerca un singolo asset, lifestyle o rendita locativa a medio termine.
Il punto critico del leasehold non è la durata in sé, ma le clausole: termini di estensione, prezzo di rinnovo, diritto di prelazione, diritti di trasferimento e sublocazione, successione, e cosa accade se il proprietario del terreno vende, muore o ipoteca la terra. Vanno verificate da un notaio o avvocato qualificato prima che qualsiasi acconto diventi non rimborsabile.
2. Hak Pakai (diritto d'uso) — per chi ha la residenza
È un titolo di terra registrato che un singolo straniero può intestarsi, a condizione di avere un permesso di soggiorno valido (KITAS o KITAP). È diverso dal leasehold perché è registrato presso l'Agenzia Nazionale del Territorio. Può arrivare fino a ~80 anni totali (termine iniziale più estensioni) ed è particolarmente rilevante nel 2026 per chi ha il Second Home Visa o il Golden Visa indonesiano. Profilo ideale: chi vuole vivere a Bali a lungo termine, più che puro investimento.
3. PT PMA + HGB — il controllo più solido per investire
La PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) è una società indonesiana a capitale estero. Non può detenere Hak Milik, ma può acquisire terra sotto HGB (Hak Guna Bangunan, diritto di costruire) e possedere gli edifici per uso residenziale e commerciale. L'HGB tramite PT PMA è generalmente concesso per 30 anni iniziali, estendibili di 20 e poi altri 30: circa 70-80 anni di controllo se ogni rinnovo è gestito correttamente. È la struttura giusta per chi costruisce un portafoglio o gestisce un'attività di affitto/ospitalità: dà diritti commerciali, può essere ipotecata, e l'uscita avviene anche via cessione di quote.
| Struttura | Chi può | Durata | Costo d'ingresso | Profilo |
|---|---|---|---|---|
| Freehold (Hak Milik) | Solo cittadini indonesiani | Perpetua | — | Non accessibile allo straniero |
| Leasehold (Hak Sewa) | Chiunque | 25-30 anni + estensioni | -30/50% vs freehold | Singolo asset, medio termine |
| Hak Pakai | Straniero con permesso | Fino a ~80 anni | Medio | Residenza/uso personale |
| PT PMA + HGB | Società a capitale estero | ~70-80 anni | Più alto (setup società) | Portafoglio, business affitti |
Fonti: Magnum Estate, Propertia, Prestige Property Bali (2026).
Il nominee agreement: perché NON va fatto
Va detto con chiarezza, perché è la prassi più diffusa e più pericolosa del mercato. Il "nominee agreement" è l'accordo con cui paghi un cittadino indonesiano perché intesti a sé il freehold "per tuo conto", con un accordo collaterale che dice che in realtà è tuo.
È illegale. La Legge Agraria del 1960 vieta esplicitamente allo straniero di detenere indirettamente terra in freehold. I tribunali indonesiani hanno costantemente dato torto alla parte straniera nelle dispute sui nominee: se il prestanome decide che la proprietà è sua, o se la sua famiglia avanza pretese dopo la sua morte, non hai praticamente alcun rimedio legale. L'accordo è nullo: rischi di perdere l'intero capitale.
La PT PMA non è una scorciatoia: è il veicolo legalmente previsto, che sostituisce la trappola del nominee con una struttura conforme, trasparente e scalabile. La nostra posizione è netta: meglio un leasehold ben strutturato e legale che un freehold fittizio e fragile.
Quanto costa, in sintesi
I costi di chiusura dipendono dalla struttura:
- Leasehold: circa l'1% del prezzo (fee notarile); nessuna transfer tax, perché è un contratto registrato e non un trasferimento di titolo. La leasehold tax del 10% sul valore del lease è tipicamente a carico del concedente (lessor), non dell'acquirente.
- Hak Pakai / HGB (PT PMA): l'acquirente paga il 5% di BPHTB sul valore dichiarato; il venditore paga il 2,5% di PPh. Più i costi di setup della società per la PT PMA.
Sul reddito da locazione: la final tax è del 10% sul lordo per i residenti fiscali indonesiani, 20% per i non residenti.
In sintesi
A Bali la scelta della struttura viene prima della scelta dell'immobile. Il leasehold è la via più semplice e accessibile, la PT PMA dà il controllo più lungo e i diritti commerciali, l'Hak Pakai serve a chi vive sull'isola. Il freehold non è una via per lo straniero, e il "freehold tramite nominee" è una trappola legale che può costare l'intero investimento.
Il nostro lavoro è scegliere la struttura giusta prima di tutto, e verificare le clausole prima di qualsiasi acconto. Se vuoi capire quale struttura ha senso per il tuo obiettivo, parla con un advisor — oppure scopri le operazioni attive.
FAQ
Uno straniero può comprare casa in freehold a Bali? No. La legge indonesiana (UUPA 1960) riserva il freehold (Hak Milik) ai cittadini indonesiani. Lo straniero accede al mercato tramite leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai (con permesso di soggiorno) o una PT PMA che detiene il diritto di costruire (HGB).
Qual è la differenza tra leasehold e freehold a Bali? Il freehold è la piena proprietà perpetua della terra, non accessibile agli stranieri. Il leasehold è un diritto contrattuale registrato a usare la proprietà per un periodo fisso (tipicamente 25-30 anni più estensioni), accessibile a chiunque e più economico del 30-50%.
Cos'è una PT PMA e quando conviene? È una società indonesiana a capitale estero che può detenere terra sotto HGB (diritto di costruire) per circa 70-80 anni e gestire attività di affitto. Conviene a chi costruisce un portafoglio o gestisce un business di ospitalità, e cerca il controllo più lungo e solido.
Il nominee agreement a Bali è sicuro? No, è illegale e rischioso. La legge vieta allo straniero di detenere terra in freehold tramite prestanome; i tribunali danno costantemente torto alla parte straniera. Si rischia di perdere l'intero capitale. La via legale equivalente è la PT PMA.
Quante tasse si pagano comprando in leasehold a Bali? Per l'acquirente in leasehold, circa l'1% di fee notarile e nessuna transfer tax. La leasehold tax del 10% è tipicamente a carico del concedente. Sul reddito da affitto, final tax del 10% per i residenti fiscali e 20% per i non residenti.
Contenuto a scopo puramente informativo. Non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria, né sollecitazione all'investimento. La normativa indonesiana può cambiare e ogni operazione va verificata con un notaio (PPAT) e un avvocato indipendente abilitati in Indonesia.